2025년 하반기 부동산 시장은 회복과 둔화 사이에서 팽팽한 줄다리기를 이어가고 있습니다. 상승 요인과 하락 요인을 균형 있게 비교하고, 전문가들의 전망과 수요 흐름까지 종합적으로 분석해 향후 방향성을 판단해 보겠습니다.
상승 전망: 금리, 공급 부족, 정책 기대감
부동산 상승론자들은 2025년 하반기 시장 반등 가능성을 다음 세 가지 요인에서 찾습니다. ① 기준금리 인하 기조, ② 공급 부족 우려, ③ 규제 완화 정책입니다.
우선 금리 하향 안정세가 시장에 긍정적인 시그널로 작용하고 있습니다. 한국은행은 기준금리를 2.75%까지 낮췄고, 시중 주택담보대출 금리도 평균 3.6~4.0% 수준으로 낮아졌습니다. 실수요자와 일부 투자자들의 매수 여건이 개선되면서 잠재 수요가 다시 움직이고 있는 상황입니다.
두 번째는 실제 입주 물량 부족입니다. 2023~2024년 착공이 지연되며, 2025년 하반기 입주 물량은 서울 기준 1만 가구 미만으로, 수도권 전체적으로도 공급 공백 구간에 진입했습니다. 이는 전세 시장과 실입주 시장 모두에서 가격 반등의 기반이 될 수 있습니다.
세 번째는 정책적 변화입니다. 생애최초 구입자, 신혼부부, 청년층에 대한 LTV 확대, 전매제한 완화, 재건축 규제 완화 등이 진행되면서 시장에 실질적인 유동성을 불어넣고 있습니다. 일부 단지에서는 실제 거래가 늘고, 급매물 소진 후 호가가 수천만 원 이상 상승한 사례도 속속 등장하고 있습니다.
전문가들 중 상승론을 펼치는 이들은 "하반기에는 거래량이 회복되고, 우수 입지 중심으로는 2~5% 수준의 실거래가 반등이 가능하다"라고 분석하고 있습니다. 특히 GTX 역세권, 재건축 기대 지역, 분양가 대비 메리트가 있는 단지는 선제적 상승 흐름을 보일 수 있다는 것이 공통된 시각입니다.
하락 전망: 고금리 잔존, 경기둔화, 수요 회복 한계
반면 하락 전망을 내놓는 측은 여전히 기초 체력 미약, 수요 회복 부족, 심리 불안정 등을 주요 논거로 삼고 있습니다. 상승 요인이 정책·금융 측면에 치중된 반면, 실질 경제 여건은 여전히 부정적이라는 지적입니다.
첫 번째는 완전한 금리 안정이 아니라는 점입니다. 비록 기준금리는 인하되었지만, 미국 연준이 고금리 기조를 유지하고 있고, 변동금리 대출자들은 여전히 이자 부담을 크게 체감하고 있습니다. 금리 하락 속도보다 고금리 계약 유지자가 훨씬 많기 때문에, 소비 여력 위축은 계속되고 있습니다.
두 번째는 경기 불확실성과 고용 불안입니다. 2025년 상반기 GDP 성장률은 1.9%로 예상보다 낮았으며, 청년 및 자영업자 고용은 불안정한 상태입니다. 이는 전반적인 소비심리 위축으로 이어지고 있으며, 주택 매수 결정에 큰 영향을 줍니다.
세 번째는 수요 회복의 지역 편차입니다. 서울 강남, 분당 등 일부 지역은 거래량이 늘고 있지만, 수도권 외곽이나 지방 중소도시는 여전히 거래 절벽 상태입니다. 미분양 아파트도 전국 기준 5만 가구를 상회하며, 수요보다 공급이 많은 지역은 가격 조정이 불가피합니다.
하락 전망 전문가들은 "하반기 상승은 단기적 기술적 반등일 뿐이며, 실질 회복은 2026년 이후가 될 것"이라고 보고 있습니다. 특히 금리 변동 리스크, 소득 증가 없는 가격 반등, 정책 불확실성 등을 종합 고려할 때 지금은 보수적인 접근이 필요하다는 견해가 많습니다.
핵심 변수: 수요 흐름과 지역별 양극화
하반기 부동산의 진짜 방향을 좌우할 변수는 바로 수요의 질과 방향입니다. 과거처럼 전국적으로 일괄 상승하거나 하락하는 흐름이 아니라, 지역·상품·수요층 별로 명확하게 갈리는 양극화 구조가 뚜렷해지고 있습니다.
실제 통계를 보면, 2025년 6월 기준 서울 25개 구 중 실거래가가 반등한 곳은 11곳에 불과하며, 나머지 지역은 여전히 보합세이거나 소폭 하락 중입니다. 분양 시장도 마찬가지입니다. 강남, 용산, 성동, 판교 등 소위 '안정 입지'에서는 청약 경쟁률 20:1 이상을 기록하는 반면, 지방이나 외곽 신도시는 미분양이 누적되고 있습니다.
수요는 점점 ‘안전하고 검증된 곳’에 몰리고 있고, 매수자들은 분양가 대비 메리트, 입지 가치, 미래 교통망을 가장 중요하게 따지고 있습니다. 자산이동도 활발해지며, 청년층은 생애최초 구입 중심의 ‘가성비 아파트’에 집중하고 있습니다.
이러한 흐름은 하반기 시장이 ‘전체 상승’이 아닌, 선별적 반등, 선택적 하락의 양상으로 전개될 가능성을 높이고 있습니다. 정부가 추가 규제 완화나 공급 확대를 어떻게 조정하느냐에 따라, 시장의 방향도 가변성이 크다는 점을 간과해서는 안 됩니다.
2025년 하반기 부동산 시장은 반등과 조정 가능성이 공존하는 ‘혼조장세’입니다. 금리 인하, 공급 부족, 정책 완화는 상승 재료가 되지만, 소비심리 위축과 지역 편차는 여전히 하방 압력을 만들고 있습니다. 지금은 데이터와 현장을 함께 보는 균형 잡힌 판단이 필요한 시점입니다.