부동산이나 고액 자산을 가족이나 타인에게 이전할 때, 가장 먼저 고민하게 되는 문제는 ‘양도’와 ‘증여’ 중 어떤 방식이 세금 측면에서 더 유리한가입니다. 단순히 자산을 넘기는 행위처럼 보이지만, 이 선택에서 큰 금액의 세금 차이로 이어질 수 있습니다. 특히 2025년 세법 개정으로 인해 양도소득세 중과세율이 완화되고, 증여세 공제 기준이 일부 변경되면서 절세 전략은 더욱 정교해져야 합니다. 이 글에서는 양도세와 증여세의 구조를 부담액, 대상자, 시기의 측면에서 비교해보고, 합리적인 절세 판단 기준을 안내합니다.
부담액 비교: 실거래 차익 과세 vs 전체 자산 과세
양도세와 증여세는 과세 대상이 다릅니다. 양도세는 실제 매도 금액에서 취득가액과 필요경비를 제외한 ‘차익’에 대해 과세합니다. 즉, 자산의 보유 기간과 시세 차익이 클수록 부담이 커질 수 있지만, 반대로 장기보유공제나 비과세 요건을 충족하면 세금을 크게 줄일 수 있는 여지도 있습니다.
예를 들어, 3억 원에 구입한 부동산을 10년 보유 후 6억 원에 양도할 경우, 양도차익은 3억 원입니다. 10년 보유 시 80% 장기보유공제를 적용받으면 과세표준은 6천만 원으로 줄어들고, 기본세율 6~15% 구간에서 세금은 약 700~1,000만 원 선입니다. 지방소득세 10%는 별도로 부과됩니다.
반면 증여세는 자산 전체 가치에서 공제 금액을 뺀 후 남은 금액에 누진세율을 적용합니다. 자녀에게 공시가격 6억 원의 부동산을 증여하면 공제액 5천만 원을 제외한 5.5억 원이 과세표준이 되며, 20~30%의 세율이 적용돼 최소 1억 원 이상의 증여세가 발생합니다. 증여는 자산 전체가 대상이 되므로, 처음부터 목돈을 세금으로 납부해야 한다는 부담이 있습니다.
결론적으로, 장기 보유하고 있고, 1세대 1주택 요건을 충족해 양도 비과세나 공제를 받을 수 있다면 양도가 유리합니다. 반면 시세차익이 거의 없고, 자산을 미리 자녀에게 물려주는 목적이라면 증여가 적합할 수 있습니다.
대상자 조건: 수증자와의 관계가 세금에 미치는 영향
자산을 누구에게 넘기느냐에 따라 세금 부담은 크게 달라집니다. 특히 가족 간 거래일 경우, 국세청은 이를 편법 증여로 판단할 수 있어 더욱 주의가 필요합니다.
양도의 경우 실거래가가 시세보다 지나치게 낮을 경우, 국세청은 이를 증여로 판단하고 양도차액이 아닌 시가와의 차액에 대해 증여세를 부과할 수 있습니다. 시세보다 30% 이상 낮거나, 차이가 3억 원 이상이면 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
증여는 수증자의 관계에 따라 공제 한도가 다릅니다. 배우자에게는 6억 원까지, 성년 자녀에게는 5천만 원, 미성년 자녀는 2천만 원까지 공제가 가능하며, 이를 초과하는 금액에 대해 누진세율이 적용됩니다. 또한 동일인에게 10년 내 여러 번 증여하는 경우에는 합산 과세가 적용되어 높은 세율 구간에 진입할 수 있습니다.
예를 들어, 2020년에 3억 원을 증여하고, 2025년에 추가로 5억 원 상당의 자산을 증여하면 총 8억 원이 합산돼 과세 기준이 되며, 누진세율 30~40%가 적용되어 증여세 부담이 크게 증가합니다. 또한 미성년 자녀에게 증여할 경우 자산의 실제 사용자가 부모로 판단되면 ‘위장 증여’로 간주될 수 있으므로 자금의 사용 용도와 기록을 명확히 해두는 것이 중요합니다.
시기 전략: 절세 효과는 타이밍에 달려 있다
양도와 증여 모두 절세의 핵심은 ‘시기’에 있습니다. 특히 2025년부터 세제 개편이 적용되면서, 타이밍에 따라 수천만 원의 세금 차이가 생길 수 있습니다.
양도세의 경우, 2025년부터는 1세대 1주택 요건이 완화되어 실거주 요건 없이도 보유 2년만으로 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. 또한 조정대상지역 해제 시점에 양도하면 중과세율 20~30%가 적용되지 않아 큰 절세 효과를 기대할 수 있습니다. 정부의 부동산 정책 발표 시점과 조정지역 지정 여부는 반드시 체크해야 할 항목입니다.
증여는 공시가격이 인상되기 전, 즉 매년 5월 이전에 진행하는 것이 절세 전략입니다. 공시가격은 매년 6월 이후 적용되므로, 이전 시점에 증여를 마치면 세금을 낮출 수 있습니다. 공시가 10% 상승 시 증여세도 수백만 원에서 수천만 원까지 차이가 날 수 있습니다.
중요한 점은 증여 후 5년 이내 자산을 매도하면, 양도차익 계산 시 증여자가 취득한 가격이 기준이 되어 양도세 부담이 커진다는 것입니다. 이를 방지하려면 증여 후 최소 5년 이상 보유한 뒤 매도하는 전략이 필요합니다.
결론: 선택은 전략이다
양도세와 증여세의 유불리를 결정짓는 절대적인 기준은 없습니다. 자산의 성격, 보유 기간, 수증자 관계, 정부 정책, 현금 유동성 등을 종합적으로 고려해 맞춤형 전략을 세워야 합니다.
- 보유 2년 이상, 장기보유자, 1세대 1주택 → 양도 유리
- 시세 차익 없고 자산 가치 고정 → 증여 가능
- 공시가 인상 전 → 증여 시기 최적화
- 증여 후 최소 5년 이상 보유 → 양도세 이중과세 방지
절세는 단순한 절감이 아닌 자산 전체 흐름을 고려한 설계입니다. 전문가와 함께 시뮬레이션을 진행하고, 취득세, 보유세, 양도세, 증여세 등 종합적으로 합리적인 결정 을 하여야 할 것입니다.